Особенности отдельных организационно-правовых вопросов, влияющих на разработку бизнес-плана

Если сделки признана недействительной, как правило, производится реституция, т.е. возвращение сторон в исходное положение. ГК РФ установил отличные от общего трехлетнего срока исковой давности сроки для признания сделки недействительной (оспоримой сделки) – в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, в течение 10 лет по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ).

Сделки по зданиям (помещениям) удостоверяются местным нотариусом по месту нахождения строения (при удостоверении договора мены – по месту нахождения любого из строений). Нотариус истребует у продавца (собственника):

правоустанавливающий документ (свидетельство о регистрации недвижимого имущества);

справку БТИ (Бюро технической инвентаризации или иного регионального органа с аналогичными функциями);

справку от отсутствии задолжности по налогам;

справку об отсутствии арестов и запрещений (если нотариус не ведет эту работу сам). При наличии запрещения договор отчуждения строения может быть удостоверен только с согласия кредитора и приобретателя на перевод долга, а при наличии ареста – только после его снятия;

письменное согласие другого супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке (согласия супруга не требуется, если имущество приобретено в порядке наследования, дарения либо ранее был произведен раздел имущества супругов);

извещение участников общей долевой собственности о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение доли (извещения не требуется при дарении, продаже доли одному из собственников и при непроживании собеседников в доме, если адрес их неизвестен);

разрешение администрации на отчуждение дома, незаконченного строительства;

документ, подтверждающий нетрудоспособность продавца при удостоверении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца.

Основные условия оформления порядка купли-продажи земельных участков.

Купля-продажа земельного участка в настоящее время производится в следующем порядке.

Продавец земли при подготовке к продаже земли должен обратиться в местный комитет (орган) по землеустройству и землепользованию за получением документа, именуемого обычно «землеотводом» или планом земельного участка.

При этом он должен предъявить документы, подтверждающие свои права на этот участок земли. На основании соответствующего обращения продавца землеустроителя, обладающие соответствующими правами и лицензией, осуществляют замеры и описывают границы земельного участка, которые для юридической чистоты необходимо согласовать с соседями, получив их подписи на плане.

Если на земельном участке имеются постройки, то на них следует получить технический паспорт местного бюро технической инвентаризации. После этого со всеми вышеперечисленными документами следует обращаться за оформлением договора купли-продажи к местному (районному) нотариусу.

Когда земля и строения являются совместной собственностью супругов, то сделку следует оформлять от лица и мужа и жены как совместно действующих собственников.

Согласно действующему законодательству право собственности у покупателя возникает с момента регистрации договора купли-продажи в соответствующем земельном комитете (органе). При этом продавец теряет право собственности, и на его свидетельстве о праве собственности на землю делают соответствующую отметку, а покупателю выдают новое свидетельство.

Новому собственнику земельного участка местный земельный комитет (орган) выдает свидетельство (государственный акт) на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге (в местной администрации) на основании нотариально заверенного договора купли-продажи (в местном БТИ необходимо сделать отметку об изменении владельца строения или здания, расположенного на вновь приобретенном участке).